İZSİAD (İzmir Sanayici ve İş İnsanları Derneği) üyeleri ile yaptığımız seri röportajların bir diğer konuğu Ali Selçuk Yılmazkoçlar oldu.
 
(Eral Aytemiz/EGE MECLİSİ)- Yılmazkoçlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Selçuk Yılmazkoçlar ile pandemi ve deprem sonrasında İzmir inşaat sektöründe yaşanan değişiklikleri konuştuk. İşte Ali Selçuk Yılmazkoçlar ile gerçekleştirdiğimiz sohbetten öne çıkan kısımlar…
 
İnşaat sektörü ne durumda?
(Ali Selçuk Yılmazkoçlar)- Sektörde şu anda bir durağanlık yaşanıyor. Geçtiğimiz yaz aylarındaki faiz düşüşüyle ortaya çıkan hareketliliği bir kenara koyacak olursak, maliyetlerin yükselmesi ve ülkedeki ekonomik kriz sektörü etkiledi. Maliyetlerimiz son 1 yılda neredeyse 2’ye katlandı. Bunda kur artışının ciddi payı var ama gözlemlediğim kadarıyla bu tüm dünyada bu şekilde. Amerika ve Avrupa Birliği merkez bankalarının para basmasıyla birlikte emtialarda dolar bazında bir yükseliş oldu. Alüminyum, çelik, bakır, cam gibi temel inşaat malzemelerinin dünya çapında fiyatları arttı. Ülkemizdeki kur artışını da bunun üzerine ekleyecek olursak, biz inşaat sektöründe son 1 yılda %50-60 gibi bir maliyet artışı yaşadık. Satın alım gücü de bir taraftan düştü. Konut sektöründe kredi faizlerinin artması da bu durumu etkiledi. Pandeminin başında verilen düşük faizli konut kredileri dönemsel bir hareketlik sağladı, ardından bu hareketlilik faizlerin yükselmesiyle durağanlığa dönüştü. Bunlar da sektörü olumsuz etkileyen gelişmeler arasında yer alıyor.
 
Pandemi, sektörde bir takım değişikliklere sebep oldu. İnsanlar daha çok bahçeli veya geniş teraslı evleri tercih etmeye başladılar. Bu da belirli semtlerdeki müstakil ev ve villa fiyatlarını yükseltti. Urla ve Çeşme’dekiler dahil tüm müstakil evlerin fiyatları yükseldi. Sektörde buna ayak uydurup, bunu öngörebilen firmalar avantaj sağladı. Pandeminin bu etkilerinin, önümüzdeki 3-4 yıl boyunca devam edeceğini düşünüyorum. Bahçeli evler prim yapmaya devam edecek. Kent merkezlerindeki  1+1 gibi yaşam alanı dar olan konutlar için satış hacmi daralacak gibi gözüküyor. Nüfusun metropollerde yoğunlaşması ve toplumun sosyolojik olarak da değişmesi sonucu 1+1 daireler çok tercih edilir olmuştu. Temel amaç barınmaydı, kullanıcısı dışarıda sosyalleşiyordu. Yemek dahil bir çok ihtiyacını dışarıda karşılıyordu. Ancak pandemide belirli saatler içerisinde bu alanda yaşamak zorunda kalındığında 1+1 daireler cazibesini kaybetti. İnsanlar, bahçeli müstakil evleri tercih eder oldular ve emlak fiyatları da bu şekilde değişti.
 
İzmir'de kısa süre önce gerçekleşen deprem, sektörü nasıl etkiledi?
( Ali Selçuk Yılmazkoçlar)- Bayraklı’nın, yeni kent merkezi olarak gelişmesi sırasında, her ne kadar altyapı yetersiz olsa da, buradaki iş merkezlerine olan ilgi, bu bölgenin yeni kent merkezi olduğunu gösteriyor ve ticari yaşam bu merkez etrafında konumlanıyor. Depremde alınan hasarlar sonrası konut amaçlı kullanılan  binalara talep daralması olsa da, süreç içerisinde bu talebin tekrar genişleyeceğini düşünüyorum . Ofis amaçlı kullanılan iş merkezleri ile ilgili, talep azalması söz konusu değil. Çünkü çoğu, 2010 yılından sonra yapılan ve daha dayanıklı, projelerinde daha dikkat edilen, özel ve nitelikli binalar. Bundan dolayı bu binalar depremi hasarsız atlattı. 
Yeni kent merkezindeki depreme dayanıksız binaların deprem sonucunda elenerek kentsel dönüşüme tabi olması, bölgeyi daha sağlıklı ve daha sağlam bir yapı stoğuna ve dokuya kavuşturacaktır. Bu da uzun vadede bölge bazında emlak fiyatlarını artıracaktır. 
Her şeye rağmen İzmir’in geleceğinin sektör açısından çok açık olduğunu düşünüyorum. Özellikle İstanbul Otoyolu’nun yapılması ve İzmir’e beyaz yaka göçünün çoğalması sektörü olumlu yönde etkileyecektir. 
Sizce her yere yüksek yapı yapılabilir mi? 
(Ali Selçuk Yılmazkoçlar)- İnşaat mühendisliğinin projelendirmede ve uygulamada olması gerektiği gibi kullanılması şartıyla her türlü zeminde, depremden etkilenmeyecek sağlam ve sağlıklı binalar inşaa edilebilir. En zor zeminlerde, Burj Al Arab gibi,  denizin içinde bile binalar, hatta yüksek yapılar inşaa edilmiştir. Önemli olan, o zeminin gerektirdiği mühendislik bilimini ve teknolojiyi kullanmaktır. Zaten son yıllarda gelişen malzeme bilimi ve teknolojisi sayesinde bu tip uygulamaları dünyanın her yerinde olduğu gibi İzmir’de de görmekteyiz. Mühendislik bilimine yeterince önem vermek kaydıyla ortalamanın üzerinde bir inşaat maliyetini göze alarak bu binaları inşaa etmek mümkün. 
İzmir, bir deprem bölgesi. Jeolojik olarak İzmir, dünyadaki en hareketli bölgelerden biri. Ege Bölgesi’nde birçok fay hattı var. İzmir de bunların yoğunlaştığı bir il. Şükür ki şansımız; genelde bu depremlerin karakteristik özellikleri sebebiyle, Richter ölçeği ile tanımlayacak olursak 4-6.5 arası olması. Bu bölge büyük depremleri nadiren üretiyor ancak aynı zamanda dünyada en sık deprem yaşanan bölgelerden birisi.
 
İzmir’de farklı bir şehir planlaması yapılabilirdi ancak 1990’lı yılların başında belediyelerin yaptığı planlama çalışmaları sonunda bu duruma gelindi. Eğer bir inşaat mühendisi, jeoloji mühendisi ya da müteahhite ‘İzmir’in neresinde yüksek yapı maliyeti en yüksek çıkar?’ diye sorarsanız, size ‘Alsancak, Bostanlı ve Bayraklı’ cevabını verecektir. Bu tespite göre, İzmir’de, yapılanma maliyetlerini yükseltecek şekilde planlama yapılmıştır. 
 
Biz de Bayraklı’da inşaat yaptık ve yapmaya da devam ediyoruz. Bu yapıları farklı bir bölgede inşa etmeye kalksaydık, kaba inşaat maliyeti yarı yarıya düşerdi. Bu bölgede inşaa edilen yapılarda, binaların depremden etkilenmemesini sağlamak için zemin iyileştirmesi yapmak şart.  Bu da ancak baret temel, fore kazık, jet grout gibi pahalı uygulamalar yapmayı gerektirir. Bu uygulamaları yapabilmek için ortalama kaba inşaata harcadığınız kadar bir parayı,  ayrıca zemine de harcamanız gerekiyor.
Temel mühendislik unsurlarını göz ardı etmezseniz ve de işinizi doğru yaparsanız ciddi depremlerde hasar almadan ayakta kalan binalar yapabiliyorsunuz ama maliyetler yükseliyor. Geçtiğimiz günlerde yaşadığımız son deprem bunu bize net bir şekilde gösterdi. Bizim de bu bölgede inşaa ettiğimiz iş merkezlerimiz gibi zemin iyileştirmesi yapılan yeni deprem yönetmelikli binalar, depremi yapısal olarak hasarsız atlatmıştır.
 
Bana göre en kapsamlı ve en olumlu yönetmelik değişikliği 2000 yılında gerçekleşti. İzmir’de zemini riskli olan bölgeler Bostanlı ve Bayraklı’dır. 2000 yılından önce bu bölgelerde ciddi bir yapılaşma yaşandı. Bu dönemde inşaa edilen yapılarda zemin özellikleri göz önüne alınmadan betonarme projeler üretildi. 2000 yılından sonra ise deprem yönetmeliğinin değişmesinden dolayı, yönetmelik gereği binalar oldukça farklı ve güçlü inşaa edildi. Zaten bu iki bölgeye de baktığınız zaman en çok hasarı alan Bayraklı bölgesinde temel problem 1990’lı yıllarda yapılan çok katlı binalar. 2000 yılından sonraki yeni deprem yönetmeliği ile yapılan binalar depremi hasarsız atlatmışlardır. Ancak, 2000 öncesinde yapılanların taşıyıcı sistemleri hasar aldı, bir kısmı yıkıldı, bir kısmı da kullanılmaz hale geldi. Kısacası, 2000 yılında uygulamaya giren deprem yönetmeliğinin inşaat sektörü için bir milat olduğunu bu depremde gördük.
YILMAZKOÇLAR HAKKINDA
(Ali Selçuk Yılmazkoçlar)-1972, İzmir doğumluyum. Dokuz Eylül Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümü’nü bitirdim, inşaat mühendisiyim. 28 yıldır sektördeyim, ilk yıllarım şantiye şefliği yaparak geçti. Yaklaşık 2000 yılından beri de kendi şirketimde yap-sat müteahhitliği yapıyorum. İlk olarak kooperatif inşaatları, sonrasında villa inşaatları yaptık 2010 yılından bu yana da Bayraklı ve Bornova bölgesinde iş merkezleri ve 1+1 ağırlıklı projeler üretiyoruz.