Mülkiyet hakkı, bir insanın geleceğine kurduğu en sağlam köprüdür. Ancak bu köprü tek bir kişiye değil de birden fazla hissedara ait olduğunda, zamanla dayanışmanın yerini anlaşmazlıklar, bereketli toprakların yerini atıl kalmış tarlalar ve aile içi bağların yerini adliye koridorları alabiliyor.

Son iki haftada kaleme aldığımız "Orman Kadastrosu ve Mülkiyet Sınırları" ile "Güvenli Satış Sistemi" yazılarımızın ardından, en çok merak edilen konulardan biri de hisseli tapular etrafında düğümlenen mülkiyet sorunları oldu. Türkiye’de en kronik mülkiyet meselelerinden biri hiç şüphesiz hisseli tapu ve miras paylaşımı konusudur.

Mülkiyetin bu "ortak" halini ve karşılaşılan riskleri karmaşık hukuk terimlerine boğulmadan sade bir dille anlatmaya çalışacağım.

Hisseli Tapu Nedir, Ne Değildir?

Vatandaşlarımızın sıklıkla düştüğü ilk yanılgı şudur: Hisseli tapu sahibi olmak, arazinin belirli bir köşesini (örneğin kuzey tarafını ya da yol kenarını) tek başına sahiplenmek demek değildir.

Tapu senedinde yazan 1/3 veya 1/10 gibi oranlar, arazinin her bir metrekaresinde o oranda hakkınız olduğu anlamına gelir. Yani fiziki olarak bölüşülmemiş bir taşınmazda "Burası benim, şurası senin" söylemi, hukuki değil tamamen şifai (sözlü) bir anlaşmadır. Hukuk dilinde buna "fiili taksim" dense de, diğer hissedarların rızası veya yazılı bir sözleşme olmadıkça tek başına resmi bir geçerlilik taşımaz.

Tarım Arazilerinde Bölünme Sınırı

Özellikle köy ve beldelerimizde tarlaların miras yoluyla torunlara kadar bölünmesi, zamanla tarım arazilerini üretim yapılamaz boyuta getirdi. Devlet bu bölünmenin önüne geçmek amacıyla tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğü sınırlaması getirdi.

Bu düzenlemeyle birlikte artık her tarlayı istediğiniz gibi parselleyip hissedarlara bölemiyorsunuz. Amaç toprağı korumak ve verimliliği artırmak olsa da, aile içinde uzlaşma sağlanamadığında arazi tamamen işlenmez hale geliyor.

Sessiz Tehlike: Önalım (Şufa) Hakkı

Hisseli gayrimenkullerde satıcının da alıcının da en çok dikkat etmesi gereken konuların başında önalım (şufa) hakkı gelir.

Eğer hisseli bir taşınmazda hissedarlardan biri kendi payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satmak isterse, kanun diğer hissedarlara öncelik tanır. Diğer hissedarların haberi ve yazılı feragati (noter onaylı) olmadan yapılan satışlarda, diğer paydaşlar dava açarak gayrimenkulü tapudaki resmi satış bedeli üzerinden kendi adlarına tescil ettirebilirler.
İşte tam bu noktada tapuda rayiç bedeli düşük gösterme alışkanlığı büyük bir tuzağa dönüşür! Dışarıdan 2 milyon TL’ye alınan bir hisse, tapuda harç az ödensin diye 500 bin TL gösterilmişse; diğer hissedar şufa (ön alım) hakkını kullanarak o hisseyi 500 bin TL’ye elinizden almaya çalışabilir.

Hisseli parsellerde dışarıdan üçüncü bir kişinin pay satın alması durumunda, alıcı veya satıcı satışın ardından diğer hissedarlara noter aracılığıyla tebligat gönderirse hissedarların 3 ay içinde şufa davası açması gerekir. Noter bildirimi yapılmadığı takdirde bu süre satış tarihinden itibaren 1 yıldır; ayrıca açılacak şufa davasında eski uygulama olan tapudaki ilk düşük bedel değil, mahkemenin belirleyeceği güncel rayiç bedel esas alınır.

Çözüm Nerede? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Hissedarlar arasında anlaşma sağlanamadığında süreç maalesef adliyeye, önce arabulucu avukata gider, uzlaşma olmazsa sonrasında izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarına taşınır.
Mahkeme önce arazinin aynen taksim edilip edilemeyeceğine (bölünüp bölünemeyeceğine) bakar. Eğer bölünemiyorsa, taşınmaz icra yoluyla açık artırmada satışa çıkarılır. Bu süreç hem zaman alır hem de gayrimenkulün gerçek piyasa değerinin altında satılmasına yol açabilir. Günün sonunda kazanan taraflar değil, mahkeme masrafları ve anlaşmazlığın getirdiği kırgınlıklar olur.

Özetle
Toprak sadece ekonomik bir değer değil; aynı zamanda geçmişimizin mirası, geleceğimizin teminatıdır. Hisseli mülkiyetlerde yaşanan sorunların temelinde çoğu zaman bilgi eksikliği ve iletişimsizlik yatar:
* Rızai Taksim Sözleşmesi Yapın: Hissedarlar kendi arasında toprağı bölüştüyse, bunu mutlaka noter onaylı veya yazılı bir sözleşmeye bağlayın.
* Noter Bildirimlerini İhmal Etmeyin: Hissenizi satarken diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirim yapın veya satış feragatnamesi alın.
* Tapu Değerini Gerçek Gösterin: Şufa riski yaşamak istemiyorsanız, alım-satım değerini tapuda eksiksiz beyan edin.
* Uzlaşıyı Esas Alın: Hisseli tapularda mahkeme kapıları her zaman en pahalı, en zaman alıcı ve en yıpratıcı yoldur. Aile içi uzlaşı, en iyi mahkeme kararından daha değerlidir.

Son cümle: “Unutmayalım; paylaşılmayan miras toprağı bereketsiz, aileleri huzursuz eder. Mülkümüzü korurken gönül bağlarımızı koparmamak dileğiyle...”